Как работает ипотека: подробное руководство для покупателей недвижимости в Санкт-Петербурге

Ипотека — это специальный кредит, который банки выдают на покупку недвижимости. Пока вы не погасите долг, жильё остаётся в залоге у банка. Это значит, что вы не сможете продать или подарить квартиру без согласия кредитора.

Ипотеку можно оформить на длительный срок, что делает ежемесячные платежи более доступными. Многие банки позволяют досрочно погасить кредит, что может сэкономить вам деньги на процентах.

Взаимоотношения между банком и заёмщиком регулируются законодательством РФ, включая Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Как работает ипотека:

1. Заёмщик вносит первоначальный взнос — часть стоимости недвижимости из собственных средств. Можно использовать материнский капитал и другие государственные субсидии.

2. Банк выдаёт кредит на оставшуюся сумму.

3. Приобретённая недвижимость передаётся в залог банку.

4. Заёмщик выплачивает долг с процентами, внося ежемесячные платежи.

5. После полного погашения ипотеки обременение с жилья снимается, и владелец получает возможность свободно им распоряжаться.

Для заёмщика ипотека удобна тем, что позволяет купить жильё, не имея всей суммы сразу. Для банка ипотека выгодна, так как недвижимость находится в залоге, что снижает риски кредита. Поэтому банки могут предложить более низкую процентную ставку и длительный срок выплаты по сравнению с обычными потребительскими кредитами.

Виды ипотеки по способу погашения кредита:

• Аннуитетные платежи: заёмщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму. В начале выплат большая часть платежа идёт на уплату процентов, к концу срока кредита ситуация меняется.

• Дифференцированные платежи: сумма основного долга распределяется равными частями по ежемесячным платежам, к которым добавляются начисленные проценты. Проценты начисляются только на невыплаченный остаток, поэтому ежемесячные платежи уменьшаются.

В зависимости от мер государственной поддержки ипотека бывает льготной и рыночной:

• Рыночная ипотека оформляется на стандартных условиях, ставка зависит от ключевой ставки Центробанка.

• Льготная ипотека с господдержкой — кредиты выдают в рамках федеральных программ со сниженными ставками. Льготные программы направлены на поддержку определённых слоёв населения: семей с детьми, военных, сельских жителей и т. д.

Если вы хотите подать заявку на кредит по льготной программе, вам нужно будет представить документ, подтверждающий ваше право на участие в программе. Например, для IT-ипотеки это справка, что клиент является сотрудником аккредитованной IT-компании.

Помимо федеральных льготных программ есть государственные программы, действующие в субъектах РФ. Они регулируются на местном уровне, поэтому их правила могут отличаться.

Процесс получения кредита:

1. Проанализируйте предложения банков, узнайте, с какими госпрограммами они работают. Используйте для этого специальные сервисы-агрегаторы и официальные сайты банков. Подберите 2–3 банка, условия которых вас устраивают.

2. Соберите пакет документов, заполните и подайте заявку в выбранные банки. Сделать это можно онлайн. На первом этапе вам потребуются: паспорт, СНИЛС, военный билет, документы, подтверждающие уровень дохода. Если ваш доход невелик, попробуйте привлечь созаёмщика.

3. Получите предварительное одобрение заявки на кредит. В нём будет указано, на какую сумму банк готов выдать вам ипотеку. Обычно оно действует 3 месяца — за это время вам нужно подобрать жильё и выйти на сделку. Уточните, какие требования банк предъявляет к приобретаемой недвижимости.

4. Закажите оценку выбранного объекта, чтобы подтвердить его стоимость. Для этого вам понадобится отчёт об оценке недвижимости, который надо заказать в организации, аккредитованной банком-кредитором.

5. Подпишите с продавцом договор купли-продажи или договор долевого участия, внесите первоначальный взнос и заключите с банком кредитный договор. После этого банк переведёт деньги продавцу.

6. Зарегистрируйте переход права собственности на купленное имущество в Росреестре. Так как ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, в ЕГРН будет пометка о наличии обременения.

Риски ипотеки:

• Риск невыплаты ипотеки: в случае если вы не сможете обслуживать кредит, ипотечное жильё вы, скорее всего, потеряете.

• Испорченная кредитная история: невыплата такого объёмного займа, как ипотека, серьёзно испортит историю. В дальнейшем вам будет сложно получить любой кредит.

• Итоговая цена ипотечной квартиры превышает её рыночную стоимость: после выплаты кредита вы в итоге переплатите за жильё.

Помните, что ипотека — это серьёзное финансовое обязательство. Прежде чем принять решение, тщательно взвесьте все «за» и «против».

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.