Семь проблем на рынке жилья: что нужно знать покупателям и продавцам

В ноябре 2024 года в Госдуме прошёл круглый стол, посвящённый борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости. Участники мероприятия — депутаты, представители Верховного суда, Минюста, Росреестра, МВД России, Росфинмониторинга, СК, банков, страховых компаний, риелторы и пострадавшие от мошенничеств граждане — обсудили актуальные проблемы и пути их решения.

Одной из ключевых тем обсуждения стал так называемый «Эффект Долиной», когда продавцы пытаются оспорить сделки, ссылаясь на мошенничество и собственную неосведомлённость. Анализ этой ситуации позволил выявить семь основных проблем на рынке жилья:

1. Взаимный возврат полученного по недействительной сделке. При признании сделки недействительной продавцы имеют возможность не возвращать деньги, при этом получая возврат квартиры. Это создаёт правовую неопределённость и риски для обеих сторон.

2. Смешение статей Гражданского кодекса. Суды, принимая решения, смешивают сразу три статьи ГК РФ (177–179), затрудняя единообразное применение закона и создавая противоречивую судебную практику. В результате однотипные дела могут получить диаметрально противоположные исходы.

3. Недостаточная компенсация и реституция. Действующие механизмы компенсации и реституции не обеспечивают полное восстановление прав добросовестных покупателей. Это оставляет их уязвимыми перед возможными финансовыми потерями.

4. Игнорирование объективных доказательств. Суды часто не принимают объективные доказательства добровольности сделки, такие как видеозаписи подтверждения намерений, психиатрические освидетельствования перед заключением договора, анкетирование. Вместо этого решения выносятся на основании психиатрического заключения, сделанного спустя значительное время после совершения сделки.

5. Проблемы с наследниками продавца. В случае смерти предыдущего собственника, права которого были нарушены при совершении им сделки и которая впоследствии была признана недействительной, его наследники имеют право подать иск об истребовании имущества у добросовестного покупателя. Это создаёт дополнительные риски для покупателей.

6. Ограниченность защиты интересов добросовестного покупателя. Добросовестный покупатель ограничен в мерах защиты своих интересов, что может создавать существенные перекосы не в его пользу.

7. Отсутствие единой системы информационного обмена. Отдельные ведомства и профессиональные участники рынка не имеют доступа к критически важной информации, которой располагают другие участники процесса. Это затрудняет раннее выявление мошеннических схем и оставляет значительную часть угроз вне поля контроля.

Также было отмечено отсутствие закона о риелторской деятельности и единых стандартов подготовки и сертификации риелторов. Это позволяет людям без надлежащей квалификации заниматься этой деятельностью, что увеличивает риски для клиентов.

По итогам мероприятия была создана рабочая группа по выработке решений, направленных на противодействие мошенническим схемам на рынке жилья и защите прав добросовестных покупателей. Депутаты приступили к подготовке законопроектов, направленных на решение выявленных проблем.

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.