Новый формат офисов: как изменилась игра на рынке недвижимости

Долгое время рынок недвижимости был доступен лишь крупным корпорациям и фондам. Однако с начала 2020-х годов ситуация изменилась: на рынок вышли частные инвесторы и предприниматели, и появились новые форматы зданий — бизнес-центры с множественной собственностью.

Это привело к увеличению количества качественных офисных площадей, но создало новые вызовы для крупных арендаторов. Компании столкнулись с необходимостью договариваться об аренде с десятками частных собственников, что усложнило процесс. Кроме того, потребовались новые механизмы для сбора платежей, операционных расходов и других финансовых аспектов.

Одним из факторов, способствовавших развитию рынка бизнес-центров на продажу блоками, стал выход в офисный сегмент девелоперов жилья. В Москве они реализуют проекты по программам создания мест приложения труда (МПТ). Также изменилась конъюнктура рынка: классическая модель сдачи в аренду утратила привлекательность. Валютный кризис, санкции, изменение геополитической ситуации и снижение активности иностранных компаний существенно повлияли на индустрию недвижимости.

В «рублёвую эру» объёмы нового ввода упали, а модель классического девелопмента со сдачей площадей в аренду стала менее прибыльной. Ставки долгое время практически не росли, при этом налог на имущество продолжал демонстрировать выраженную динамику. Девелоперы предпочитают строить на продажу, так как «деньги сразу — это не деньги потом».

По данным аналитиков, после 2021 года в структуре реализации бизнес-центров среднегодовое значение офисов на продажу составляет 59%, аренда занимает только 30%. Согласно прогнозам, в текущем году 62% нового офисного стока составят проекты на продажу блоками.

На рынке офисов в нарезку появились новые игроки — мелкие инвесторы, которые активно приобретают компактные офисы как альтернативу или дополнение к вложениям в квартиры. Также развиваются фонды коллективных инвестиций, что открывает доступ небольшим игрокам к владению кусочком высококлассного здания.

Однако новые предприниматели — миноритарии, владеющие лотами в БЦ, — сталкиваются с трудностями при сдаче площадей крупному корпоративному клиенту. Большие компании привыкли взаимодействовать с единым контрагентом с предсказуемыми условиями. Это вынуждает миноритарных собственников искать «маргинальных» арендаторов на компактные блоки.

В зданиях, реализуемых блоками, важную роль играет управляющая компания. Она должна урегулировать вопросы с собираемостью операционных расходов, дебиторской задолженностью, налогами и др. Рынок уже приходит к тому, что механизм управления «множественной собственностью» надо продумывать на этапе проектирования.

Решением может стать заключение договоров совместного управления на этапе приёмки помещений. Это базовый юридический документ, который фиксирует правила владения, эксплуатации, порядок принятия решений, ответственность сторон, работу с местами общественного пользования.

Собственникам необходимо объединяться для совместных инвестиций в ремонт и управление, для формирования единых стандартов и решения проблемы раздробленности. Без коллаборативных моделей рынок упрётся в потолок. Нужны юридические и операционные конструкции, где единая структура действует от имени множества владельцев.

Без единого центра принятия решений возникают аварии, затяжные согласования, конфликты интересов и деградация инженерных систем. Профессиональная управляющая компания становится обязательной инфраструктурой. Именно она позволяет зданию функционировать как единому объекту, а не как набору не связанных друг с другом помещений.

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.