Как получить налоговый вычет по ипотеке и вернуть до 1,1 млн рублей

При покупке квартиры, дома или земельного участка в ипотеку можно получить налоговый вычет. Это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ). В этой статье мы подробно разберём, как это сделать и какие суммы можно вернуть.

Как работает налоговый вычет при покупке недвижимости

Налоговый вычет можно получить при покупке недвижимости, включая квартиры, дома, земельные участки и даже при строительстве дома. Вычет предоставляется на сумму покупки (основной вычет) и на проценты по ипотечному кредиту. Для получения вычета необходимо платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Последовательность получения вычетов не установлена законодательно, поэтому возможны различные варианты. Можно сначала получить вычет на жильё, а потом на проценты, или оба вычета одновременно, если позволяет сумма налогооблагаемого дохода. Допускается получение основного вычета при покупке одной недвижимости, а возврат с процентов по ипотеке — с другой.

Сумма налога, которую можно вернуть, зависит от расходов при покупке жилья и уплаченного подоходного налога. В 2026 году максимально возможная сумма для расчёта основного имущественного вычета составляет 2 млн рублей. Если недвижимость стоит меньше 2 млн рублей, остаток по имущественному вычету можно получить при покупке жилья в будущем.

Изменения в налоговом вычете с 2025 года

С переходом на пятиступенчатую шкалу налогообложения в 2025 году сумма возврата НДФЛ по вычетам при приобретении жилья может достигать:

• 260 тыс. рублей при ставке 13%;

• 300 тыс. рублей при ставке 15%;

• 360 тыс. рублей при ставке 18%;

• 400 тыс. рублей при ставке 20%;

• 440 тыс. рублей при ставке 22%.

Лимит по вычету ограничен уплаченной за год суммой подоходного налога. Например, если за год покупатель недвижимости уплатил 150 тыс. рублей налога, его вычет не может превышать эту сумму. Остаток можно получить на следующий год в границах уплаченного за год подоходного налога.

Налоговый вычет за проценты по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчёт берутся все реально погашенные проценты, но есть лимит — не более 3 млн рублей. В 2026 году эта предельная сумма не изменилась. Но с переходом на пятиступенчатую шкалу налогообложения максимальная сумма возврата повышается.

Для кредитов, оформленных после 1 января 2014 года, сумма возврата НДФЛ в части уплаченных процентов по ипотеке может достигать:

• 390 тыс. рублей при ставке 13%;

• 450 тыс. рублей при ставке 15%;

• 540 тыс. рублей при ставке 18%;

• 600 тыс. рублей при ставке 20%;

• 660 тыс. рублей при ставке 22%.

Для ипотечных кредитов, выданных до 2014 года, ограничений по верхнему пределу нет — НДФЛ можно вернуть от всей суммы погашенных процентов.

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Это следует учитывать — иногда лучше сохранить налоговую льготу и потратить её при другой ипотеке.

Когда можно получить вычет за проценты

Право на получение вычета по процентам возникает после регистрации права собственности. Заявить о вычете можно в году, следующем за годом оформления права собственности на жильё. При ипотеке на новостройку выплачивать кредит начинают, как правило, гораздо раньше регистрации права собственности. В этом случае вычет будет рассчитан с первого ипотечного платежа, но заявить права на его получение можно будет только после получения права собственности.

Вычет можно оформлять как в процессе выплаты кредита, так и после погашения процентных начислений. Декларации и заявления на вычет можно подавать в налоговую ежегодно, пока не исчерпается их лимит, или раз в несколько лет. На вычет можно подать документы только за три последних года.

Как получить вычет по выплаченным процентам

Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.

Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жильё. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Упрощённый порядок

С 2021 года россияне могут подать заявление на налоговый вычет в упрощённом порядке без составления декларации 3-НДФЛ. Подтверждения права на вычет, а также сканирования и загрузки множества документов в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС не потребуется. Достаточно заполнить заявление, указать в нём банковские реквизиты, на которые нужно перевести средства, и оно будет сформировано автоматически.

Чтобы уточнить возможность получения налоговых вычетов в упрощённом порядке, следует обратиться в банк. Если налоговым органом не будут выявлены какие-либо расхождения, срок проведения проверки права на вычет сокращён в три раза (один месяц вместо трёх).

Вычет по процентам в браке

Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит. Собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором. Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере от 390 тыс. рублей до 660 тыс. рублей в зависимости от ставки НДФЛ, по которой облагается их доход. Максимально они смогут вернуть 1,32 млн рублей, если оба будут платить НДФЛ по ставке 22%. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого.

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.