Как не потерять деньги и жильё: новые подходы к защите сделок с недвижимостью

В последние годы участились случаи мошенничества с недвижимостью. Продавцов убеждают действовать под легендой «спецслужб», и это создаёт риски для добросовестных покупателей. Даже если продавец подтвердил свою дееспособность, сделка может быть признана недействительной, а покупатель — лишиться и денег, и жилья.

Примером может служить дело, которое разбиралось в правовом бюро HOUSLER. Покупатель приобрёл трёхкомнатную квартиру в центре Казани за 4,88 млн рублей у 68-летней пенсионерки. Однако через месяц женщина подала заявление в суд с требованием признать сделку недействительной. Она утверждала, что её ввели в заблуждение — якобы она выполняла команды сотрудников спецслужб, которые проводили «спецоперацию по поимке преступников». Все полученные от продажи деньги женщина передала неустановленному курьеру. Через две недели пенсионерка поняла, что никаких спецслужб не было, её обманули мошенники.

Важно отметить, что у продавца была справка из психоневрологического диспансера о том, что она не состоит на учёте у психиатра. Однако такая справка не является подтверждением дееспособности. Судебная практика показывает, что сделки могут оспариваться не из-за психического заболевания, а из-за введения человека в заблуждение.

Суд первой инстанции назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая подтвердила, что продавец действовал под влиянием заблуждения. Иск пенсионерки был удовлетворён, договор купли-продажи квартиры признали недействительным, однако в возврате денег покупателю суд отказал — средства к тому моменту бесследно ушли мошенникам.

Для урегулирования спора был предложен альтернативный механизм — заключение мирового соглашения с привлечением частного инвестора. Родные пенсионерки нашли человека, который хотел бы купить квартиру. Инвестор приобрёл объект недвижимости по цене двухлетней давности, и после смерти женщины квартира перейдёт ему. Это позволило покупателю вернуть свои инвестиции, а продавцу — сохранить место жительства.

Подобные дела становятся массовыми. Психиатры и суды нередко встают на сторону продавцов — жертв мошенников. Добросовестные покупатели оказываются без прав на жильё и без возможности вернуть деньги: мошенников трудно найти, а действующих компенсационных механизмов недостаточно.

Для минимизации подобных рисков необходимо разработать системные механизмы защиты всех участников рынка недвижимости. В отсутствие таких решений частные правовые конструкции остаются единственным способом восстановить баланс интересов.

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.