Как успешно продать ипотечную квартиру: подробное руководство

Покупка квартиры в ипотеку обычно предполагает долгосрочное проживание в ней. Однако жизненные обстоятельства могут измениться: необходимость увеличения жилой площади, смена места работы или просто желание переехать в другой район. В таких случаях возникает вопрос: как продать ипотечную квартиру?

Ипотечная квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Это ограничивает права владельца, и для продажи необходимо согласие банка. Такое обременение в выписке ЕГРН обозначается как «залог в силу закона». Многие покупатели настороженно относятся к залоговым объектам, считая процесс покупки сложным. Однако при наличии разрешения банка заёмщик может самостоятельно продать жильё по рыночной стоимости.

Минимальная цена продажи ипотечной квартиры не может быть ниже суммы остаточной задолженности по кредиту. Это особенно актуально для тех, кто испытывает трудности с выплатами и вынужден продавать жильё. Ранее такие объекты часто реализовывались на аукционах с большим дисконтом, что было невыгодно для заёмщика. Теперь же можно продать кредитную квартиру без судебных разбирательств с банком.

Рассмотрим основные шаги и варианты оформления сделки при продаже ипотечной квартиры.

Единого механизма для заключения сделок с квартирами, находящимися в ипотеке, не существует. Условия ипотечных договоров различаются в зависимости от банка, и финансовые организации по-разному реагируют на попытки заёмщиков продать залоговый объект.

Самый простой способ продажи — закрытие остатка долга и снятие обременения с объекта. После этого сделка проходит по стандартной схеме купли-продажи. Если нет возможности самостоятельно погасить ипотеку, необходимо искать альтернативные варианты.

Перед началом поиска покупателя важно уведомить банк о намерении продать ипотечную квартиру. Это следует сделать до подачи объявления, чтобы понять, возможен ли такой шаг в принципе. В некоторых случаях банки могут запретить сделки с залоговыми квартирами, что сразу же снимает вопрос о продаже.

Процедуры переоформления ипотечных займов различаются в разных банках, поэтому важно уточнить, какой отдел занимается этим вопросом. Лучше всего обратиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником. Если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк в течение 10 рабочих дней выдаст письменное согласие на продажу квартиры.

Альтернативная сделка, при которой владелец продаёт квартиру, чтобы сразу купить другую, требует особого внимания. Сроки переоформления договора могут затянуться, что может быть неприемлемо для альтернативной сделки. Важно учитывать, что поиск покупателя и продавца для такой сделки должен проводиться одновременно.

Если банк не возражает против продажи, можно приступать к поиску покупателей. Возникает вопрос: стоит ли указывать в объявлении, что квартира находится в ипотеке? Некоторые специалисты считают, что это может отпугнуть потенциальных покупателей. Однако подробное описание схемы и уточнение деталей могут убедить покупателя в обратном.

Когда покупатель найден, всё зависит от его финансовых возможностей и кредитной истории. Есть два основных варианта развития событий:

1. У покупателя достаточно средств, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. В этом случае стороны приходят в банк, покупатель вносит деньги, банк снимает обременение, передаёт закладную продавцу, и сделка регистрируется. Весь процесс занимает несколько дней, но может затянуться из-за различных согласований и ожидания передачи закладной.

2. Покупателю не хватает средств на полное погашение ипотеки, и ему необходим кредит. В этом случае банк проверяет его как заёмщика и решает, выдавать ли ему ипотеку. Если покупатель соответствует критериям банка, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитовался продавец, или выбрать другой банк.

Пока идут все согласования, ежемесячные платежи за продаваемую квартиру необходимо вносить, иначе впоследствии кому-то из участников сделки придётся выплачивать пени за просрочку. Кто, как и когда должен платить, лучше уточнить в банке на первом этапе.

После полного погашения ипотеки банк выдаёт продавцу справку о выплате и закладную с отметкой о погашении долга. Эти документы необходимо представить в Росреестр, чтобы снять обременение с квартиры. Госпошлина за эту услугу не взимается.

Срок выдачи закладной после погашения кредита обычно не превышает 15 дней. Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения банка, срок может сократиться до одного-двух дней. Если закладная выдана на бумаге, её и справку о выполнении обязательств подаёт либо продавец, либо курирующий сделку сотрудник банка. Если закладная оформлена в электронном виде, банк сам направит документы в Росреестр.

Росреестр снимает обременение с залоговой квартиры в течение трёх рабочих дней после получения документов. Затем продавец может получить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременения на квартире.

После снятия обременения необходимо зарегистрировать переход права собственности, подав договор о покупке в Росреестр. Регистрация займёт 3–5 дней. Если покупатель оформил кредит, по окончании регистрации продавец обычно получает на руки сумму, оставшуюся после погашения ипотечного долга.

Важно помнить, что продажа ипотечной квартиры требует тщательной подготовки и согласования всех условий с банком. Избегайте серых схем, которые могут привести к потере денег и квартиры. Если квартира продана раньше минимального срока владения, придётся заплатить НДФЛ. Наличие ипотеки на уплату налога не влияет.

Нужна помощь с покупкой или продажей недвижимости? Агентство HOUSLER поможет найти квартиру, продать жильё или оформить сделку. Оставьте заявку — наш эксперт свяжется с вами в течение часа.